چشم شهر/ مشهد «سپهر اخباری» کارشناس ارشد برنامه‌ریزی شهری و پژوهشگر حوزه شهرسازی در یادداشتی به بررسی بحران زمین و برنامه‌ریزی شهری در مشهد؛ ریشه پنهان گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی می‌پردازد.

بازار زمین در مشهد طی سال‌های اخیر دستخوش تحولات عمیقی شده است. افزایش تقاضای مسکن ناشی از مهاجرت، محدودیت عرضه زمین در محدوده قانونی شهر و نقش سرمایه‌ای زمین در اقتصاد شهری، موجب رشد قابل توجه قیمت‌ها شده است. این روند، فاصله قیمتی میان مناطق برخوردار و کم‌برخوردار را افزایش داده و دهک‌های پایین درآمدی را از دسترسی به زمین و مسکن رسمی محروم کرده است. در نتیجه، بخشی از جمعیت کم‌درآمد به ناچار به سکونت در اراضی پیرامونی یا ساخت‌وسازهای خارج از ضوابط شهرسازی روی آورده‌اند.

کارشناسان برنامه‌ریزی شهری معتقدند یکی از ریشه‌های این وضعیت، ضعف انطباق طرح‌های جامع و تفصیلی با واقعیت‌های جمعیتی و اقتصادی شهر است. طرح‌های توسعه شهری در حالی تدوین می‌شوند که تحولات بازار، مهاجرت و تغییر الگوی تقاضای مسکن با سرعتی بیش از بازنگری‌های برنامه‌ای پیش می‌رود. به گفته یک متخصص آمایش شهری، «وقتی ابزارهای برنامه‌ریزی به‌روز نشوند، بازار غیررسمی زمین خلأ سیاستی را پر می‌کند.»

توسعه افقی و پراکنده شهر، از دیگر پیامدهای این شرایط است. گسترش ساخت‌وساز در حاشیه‌ها، هزینه تأمین زیرساخت‌هایی نظیر آب، برق، فاضلاب، مدرسه و حمل‌ونقل عمومی را به‌شدت افزایش داده و بهره‌وری اقتصادی مدیریت شهری را کاهش داده است. در چنین الگویی، سرانه خدمات عمومی در مناطق جدید پایین‌تر از استانداردهای شهری باقی می‌ماند و کیفیت زندگی شهروندان کاهش می‌یابد.

از سوی دیگر، پدیده سوداگری زمین در پیرامون مشهد نیز بر پیچیدگی موضوع افزوده است. خرید و نگهداری زمین‌های بایر با هدف افزایش قیمت، عرضه مؤثر زمین به بازار مسکن را محدود کرده و به رشد قیمت‌ها دامن زده است. تحلیلگران اقتصاد شهری تأکید می‌کنند در نبود ابزارهای مالیاتی مؤثر برای مقابله با احتکار زمین، انگیزه سرمایه‌گذاری غیرمولد تقویت می‌شود و دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به زمین دشوارتر خواهد شد.

ضعف نظارت بر ساخت‌وسازهای غیرمجاز نیز در برخی مقاطع زمانی، زمینه گسترش بافت‌های فاقد استاندارد را فراهم کرده است. این بافت‌ها اغلب از استحکام سازه‌ای مناسب برخوردار نیستند و در برابر مخاطرات طبیعی آسیب‌پذیرند. افزون بر این، نبود پیش‌بینی کاربری‌های آموزشی، درمانی و فضای سبز در مراحل اولیه شکل‌گیری این سکونتگاه‌ها، شکاف خدماتی را تثبیت می‌کند؛ شکافی که اصلاح آن در سال‌های بعد مستلزم هزینه‌های سنگین خواهد بود.

در همین حال، برخی مدیران شهری بر اجرای سیاست‌های بازآفرینی شهری به‌عنوان راهبرد اصلاح وضعیت تأکید دارند. این سیاست‌ها با هدف بهسازی بافت‌های فرسوده، ارتقای کیفیت خدمات و افزایش ایمنی سکونتگاه‌ها دنبال می‌شود. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند اگر بازآفرینی صرفاً به مداخله کالبدی محدود شود و ابعاد اقتصادی و اجتماعی در آن لحاظ نشود، احتمال جابه‌جایی اجباری ساکنان کم‌درآمد و تشدید نابرابری فضایی وجود دارد.

راهکارهای پیشنهادی متخصصان برای اصلاح وضعیت بازار زمین و برنامه‌ریزی شهری در مشهد، چند محور اساسی را در بر می‌گیرد: نخست، بازنگری دوره‌ای و چابک طرح‌های جامع و تفصیلی با اتکا به داده‌های به‌روز جمعیتی و اقتصادی؛ دوم، اعمال مالیات بر زمین‌های بایر و مشوق‌های عرضه زمین به بازار؛ سوم، توسعه سیاست‌های «توسعه درونی» و افزایش تراکم کنترل‌شده در محدوده قانونی شهر برای جلوگیری از گسترش افقی؛ چهارم، تقویت نظام نظارت هوشمند بر ساخت‌وساز با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین؛ و پنجم، تأمین زمین برای پروژه‌های مسکن استطاعت‌پذیر از طریق ابزارهای مشارکتی.

تحلیلگران معتقدند مسأله زمین در مشهد صرفاً یک موضوع فنی شهرسازی نیست، بلکه به عدالت فضایی و حق دسترسی برابر به شهر گره خورده است. هنگامی که دسترسی به زمین رسمی محدود شود، گروه‌های کم‌درآمد به حاشیه رانده می‌شوند و شکاف اجتماعی تعمیق می‌شود. در مقابل، سیاست‌گذاری هوشمند در حوزه زمین می‌تواند به کاهش فشار بر حاشیه‌ها، افزایش کارایی زیرساخت‌ها و ارتقای کیفیت زندگی شهری منجر شود.

در جمع‌بندی، بحران زمین و عقب‌ماندگی برنامه‌ریزی از تحولات واقعی شهر، امروز یکی از عوامل بنیادین گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی در مشهد به شمار می‌رود. کارشناسان تأکید می‌کنند آینده این کلان‌شهر در گرو اصلاح ساختار حکمرانی زمین، به‌روزرسانی ابزارهای برنامه‌ریزی و ایجاد توازن میان منافع اقتصادی و عدالت اجتماعی است؛ مسیری که تحقق آن نیازمند هماهنگی نهادی و اراده سیاستی در سطح محلی و ملی خواهد بود.